居抜き物件（居抜き店舗）とは？メリット・デメリット、造作譲渡について解説

テナント契約を検討する際、「居抜き」という言葉をよく耳にします。
居抜き物件は、前テナントの内装や設備をそのまま引き継ぐ物件のことを指します。
本記事では、居抜きの定義からスケルトンとの違い、そしてメリット・デメリットまで詳しく解説します。さらに、造作譲渡についても触れていきます。これからテナント契約を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

居抜き物件とは

居抜き物件とは、前テナントの内装や設備をそのまま引き継いで借りることができる物件のことを指します。主に商業施設やオフィスで使用される言葉です。

居抜き物件の主な特徴

■前テナントの内装や設備が残存

    　- 壁紙、床材、照明器具などの内装
    　- 空調設備、電気設備、給排水設備
    　- 厨房設備（飲食店の場合）
    　- カウンター、棚、什器など

    ■即時使用可能

    　- 大規模な工事なしで営業開始が可能
    　- 開業までの期間が短縮できる

    ■コスト面での特徴

    　- 初期投資を抑えられる可能性
    　- 造作譲渡金が発生する場合もある

    ■業種の継承性

    　- 前テナントと同じ業種での出店が適している
    　- 異業種の場合は改装が必要になることも
    居抜き物件は、迅速な出店や初期コスト削減を目指す事業者にとって魅力的な選択肢となります。
    ただし、既存の内装や設備に制約される面もあるため、自身のビジネスプランとの適合性を十分に検討することが重要です。

    居抜きのメリット

    居抜き物件には様々なメリットが存在します。主なメリットは以下です。

    初期費用の削減

    内装や設備の新規導入費用が不要で、開業資金を大幅に節約できます。

    早期営業開始

    大規模な工事が不要で、即時営業開始が可能。収益の早期実現につながります。

    実績のある立地

    前テナントの営業実績から、集客力や周辺環境を把握しやすく、立地リスクを軽減できます。

    即時の内覧が可能

    実際の店舗イメージを具体的に把握でき、空間活用を事前に検討できます。

    設備や内装の再利用

    環境負荷の低減につながり、SDGsの観点からも評価される可能性があります。

    賃貸借条件の継承

    前テナントの良好な条件を引き継げる可能性があります。

    周辺情報の入手

    前テナントから地域特性や顧客層について詳細な情報を得られる可能性があります。

    居抜きのデメリット

    一方で、居抜き物件にはデメリットもあります。それぞれ解説いたします。

    カスタマイズの制限

    既存の内装や設備に縛られ、自由なデザインが難しい場合があります。

    メンテナンス費用

    中古設備の修理や更新が必要になる可能性があり、予想外の費用が発生することも。

    イメージの継承

    前テナントのイメージが残りやすく、ブランディングに影響を与える可能性があります。

    法規制への対応

    建築基準法や消防法の変更により、追加工事が必要になることがあります。

    賃料交渉の難しさ

    前テナントの家賃をベースに設定されることが多く、交渉が難しい場合があります。

    居抜き物件選択の際は、これらのメリットとデメリットを十分に検討し、自身のビジネスプランに適しているかを慎重に判断することが重要です。

    スケルトンとは

    物件を探す中で居抜き物件の他に、「スケルトン物件」といった用語を聞いたことがある方も多いかと思います。
    スケルトン物件とは、内装や設備が取り除かれ、建物の骨組みだけが残された状態の物件を指します。主な特徴は以下の通りです。

    スケルトンの特徴

    ・壁、床、天井などの内装材が撤去されている
    ・電気、給排水、空調などの設備も基本的に撤去済み
    ・新テナントが自由にデザインや設備を導入できる
    ・工事期間と初期費用が必要
    ・完全に自社ブランドに合わせた空間作りが可能
    ・新しい設備の導入により、長期的なメンテナンスコストを抑えられる可能性がある

    物件の多くはスケルトン状態で提供され、汎用性が高く様々な用途に対応できるため、独自の店舗設計やブランディングを重視する事業者に適しています。
    また、スケルトン物件はリノベーションや用途変更がしやすく、契約終了時の原状回復も明確です。
    このスケルトン状態であることで、物件の長期的な価値維持と効率的な運用が可能となります。

    居抜きとスケルトンの違い

    居抜き物件とスケルトン物件の主な違いは以下が挙げられます。

    • ・内装状態
      居抜きは前テナントの内装や設備が残っていますが、スケルトンは建物の骨組みのみの状態です。
    • ・初期費用
      居抜きは比較的低く抑えられる場合が多いですが、スケルトンは内装工事費用が必要で初期投資が高くなりがちです。
    • ・営業開始までの期間
      居抜きはすぐに営業開始できる可能性が高いですが、スケルトンは内装工事期間が必要で時間がかかります。
    • ・カスタマイズ性
      居抜きは既存の内装や設備に制約されますが、スケルトンは自由にデザインや設備を選択できます。
    • ・適している事業者
      居抜きは迅速な出店や初期コスト削減を重視する事業者に、スケルトンは独自のブランディングや長期的な運用を重視する事業者に適しています。
    • ・メンテナンス
      居抜きは既存設備の状態次第でメンテナンスコストが高くなる可能性がありますが、スケルトンは新規設備導入により長期的なコスト管理がしやすいです。

    居抜き物件の注意点

    物件の適合性

    前テナントの業種と自身の業種の適合性を慎重に考える必要があります。業種が異なる場合、大規模な改装が必要となり、居抜きのメリットが失われる可能性があります。
    特に設備や内装の特殊性が高い業種では注意が必要です。

    設備の状態確認

    既存の設備や内装の状態を詳細にチェックすることが重要です。老朽化や不具合がある場合、想定外の修繕費用が発生する可能性があります。専門家による調査を依頼するのも一案です。

    契約内容の精査

    賃貸借契約の内容、特に原状回復義務の範囲を確認することが重要です。前テナントの造作物や設備の取り扱いについて、明確に定められているか確認しましょう。これは次の「造作譲渡」の話題にもつながります。

    居抜き物件の注意点

    居抜き物件の中には、造作譲渡料といった費用が必要な場合があります。 造作譲渡とは、前テナントが施した内装や設備を、新テナントが買い取ることを指します。居抜き物件の契約時によく発生する取引です。具体的に見ていきましょう。

    譲渡対象

    • ・造作（内装、間仕切り、カウンターなど）
    • ・設備（空調、厨房機器、照明など）
    • ・什器備品（テーブル、椅子、棚など）

    譲渡価格

    • ・市場価値や減価償却を考慮して決定
    • ・交渉により金額が変動する可能性あり

    契約上の取り扱い

    • ・賃貸借契約とは別に造作譲渡契約を締結
    • ・譲渡対象物や金額を明確に記載

    メリット

    • ・新テナントは初期投資を抑えられる
    • ・前テナントは投資の一部回収が可能

    注意点

    • ・譲渡価格の適正性を専門家に確認
    • ・譲渡物件の状態や耐用年数を精査
    • ・不要な設備の処分費用の負担を明確に

    税務上の取り扱い

    • ・譲渡側：固定資産売却益として課税
    • ・譲受側：固定資産として減価償却可能

    造作譲渡は、双方にメリットがある取引ですが、適正な価格設定と明確な契約内容が重要です。

    京都のテナントを多数ご紹介

    居抜き物件を検討する際は、業種の適合性や必要な改装の程度を十分に考慮することが大切です。
    また、造作譲渡を行う場合は、適正な価格で譲り受けられるよう、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。テナント契約の際は、これらの点を踏まえて慎重に判断しましょう。

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