テナントの審査はどのような点が確認される？
審査の流れや必要書類、ポイントを解説

店舗や事務所として物件を借りる際の入居審査は、居住用の物件と比べてより詳しい確認が必要です。
この審査は、オーナー側にとっても借り手側にとっても、安心して契約を結ぶための大切な確認作業です。
本記事では、テナント審査の主な理由から流れ、必要な書類や審査のポイントまでを解説します。

テナントの入居審査を行う理由

店舗や事務所として使用する物件を借りる際には、必ず入居審査があります。
この審査は、オーナー側にとっても借り手側にとっても、安心して契約を結ぶための大切な確認作業です。
まずは、なぜテナント審査が必要なのか、主な理由を説明していきます。

家賃の滞納リスクを防ぐため

家賃の滞納は、物件オーナーにとって最も心配な問題の一つです。特に事業用物件は住居用と比べて家賃が高額なため、滞納が起きると大きな損失につながります。
そのため審査では、会社の売上や利益の状況を確認し、家賃を安定して支払える能力があるかを確認します。
新しく起業する方の場合は、具体的な売上予測や運転資金の準備状況なども大切な確認項目です。この確認は、借り手側にとっても無理のない家賃で事業をスタートできるかを見極める機会となります。

物件の適切な管理を確保するため

店舗や事務所として使用する場合、業種によって物件への負担が大きく異なります。例えば、重い機械を使用する工場なのか、一般的なオフィスなのかで、建物の強度に関する基準が変わってきます。
飲食店であれば、換気設備や防音対策は十分か、小売店なら商品の搬入経路は確保できているかなど、予定している事業に物件が適しているかを事前に確認します。これは、営業開始後のトラブルを防ぐために欠かせない確認です。

他のテナントとのトラブル防止

商業ビルやショッピングモールなど、複数の店舗が入る物件では、店舗の組み合わせが重要です。似たような業種が多すぎると、お互いの売上に影響が出る可能性があります。
また、営業時間や人の出入りの多さ、音や匂いの発生など、周りの店舗の営業の妨げにならないかも大切な確認ポイントです。これは、入居後にトラブルが起きないようにするための事前の確認になります。

オーナーの資産価値を保護するため

事業用物件は、入居する店舗や会社の業種や経営状態が、建物全体の価値に大きく影響します。例えば、有名チェーン店の出店や、地域に必要とされる業種の誘致は、物件の価値を高めることにもつながります。
また、しっかりとした経営基盤を持つ会社は長く入居してくれる可能性が高く、オーナーにとって安定した家賃収入が見込めます。これは、空室による損失を防ぐことにもつながります。

テナントの入居審査の流れ

店舗や事務所として物件を借りる際の入居審査は、居住用の物件と比べてより詳しい確認が必要です。
審査の流れを順番に説明していきます。

申込前の事前相談

物件を借りる前に、まずは不動産会社やオーナーと事前相談を行うことが一般的です。この段階で、基本的な条件が合うかどうかを確認します。
業種や営業時間、内装工事の可否など、重要な条件を事前に確認できれば、その後の審査をスムーズに進められるでしょう。
また、飲食店なら消防法に基づく設備の確認、物流業なら搬入経路や駐車場の確保など、業種ごとに特に注意が必要な項目もあります。事前相談では、こうした業種特有の条件もしっかり確認しましょう。

必要書類の提出

事前相談を終えると、審査に必要な書類を提出します。
すでに事業を行っている場合は、会社の実績や経営状態を示す書類が中心となります。
一方、新規で創業する場合は、具体的な事業計画と資金計画が重要になります。

主な必要書類

・会社の登記簿謄本
・決算書（直近2-3期分）
・事業計画書（新規の場合）

詳細な事業内容の確認

書類の提出後は、実際の店舗運営や事務所利用について、より具体的な確認が行われます。この段階では、営業時間や従業員数、来客数の予測など、実務的な内容を詳しく説明する必要があります。また、内装工事が必要な場合は、工事の内容や期間についても確認が行われます。
物件によっては、防音や排水、臭気対策などの設備面での制約もあるため、予定している事業内容が実現可能かどうかを慎重に確認していきます。

審査結果の通知

すべての確認が終わると、審査結果が通知されます。
審査に通過した場合は、契約条件の具体的な調整に入ります。審査から結果通知まで、通常1週間から2週間程度を見込んでおくと良いでしょう。特に新規創業の場合や大規模な工事が必要な場合は、余裕を持った準備期間を確保しておくことをおすすめします。

審査に必要な書類

テナント審査に必要な書類は、事業形態や業種によって異なります。
ここでは、既存企業と新規開業に分けて、必要な書類を説明していきます。

既存企業の場合

すでに事業を行っている企業の場合、主に会社の経営状態や事業実績を確認するための書類が必要です。
特に重要なのが決算書類で、直近2-3期分の提出を求められるのが一般的です。

基本的な必要書類

・会社謄本（発行後3ヶ月以内）
・決算書（直近2-3期分）
・会社案内やパンフレット
・店舗や事務所の営業実績資料

新規開業の場合

新規で開業する場合は、事業の実現性や資金計画を確認するための書類が中心となります。
特に事業計画書は、収支予測や市場分析なども含めた詳細な内容が求められます。

基本的な必要書類

・身分証明書
・事業計画書
・資金計画書
・創業者の経歴書
・預金残高証明書

業種別の追加書類

業種によっては、追加の書類提出を求められることがあります。
例えば、飲食店の場合は食品衛生責任者の資格証、小売店の場合は取り扱い商品リストなどです。

業種別の主な追加書類例

・飲食店：食品衛生責任者証、メニュー表
・物流業：車両リスト、搬入計画書
・小売店：取扱商品リスト、陳列レイアウト
・美容室：美容師免許証

なお、これらの書類は一般的な例であり、物件や不動産会社によって、さらに追加で書類を求められる場合もあります。
事前相談の段階で、必要書類を確認しておくことをおすすめします。

テナント審査のポイント

テナント審査では、事業の安定性や実現可能性、物件の使用方法など、様々な観点から総合的に判断されます。
ここでは、審査で特に重視されるポイントを説明していきます。

事業の安定性

審査の中で最も重視されるのが、安定した家賃支払いが見込めるかどうかです。
既存企業の場合は、過去の業績や財務状態が主な判断材料となります。
一般的に、月々の家賃に対して最低でも3倍以上の売上げがあることが望ましいとされています。
また、業界経験や他店舗の運営実績なども重要な判断材料です。
新規開業の場合は、事業計画の実現性や創業資金の準備状況が重要です。
特に、開業から軌道に乗るまでの運転資金が十分に確保できているかが審査の大きなポイントとなります。
具体的には、家賃の6か月分以上の運転資金があることが望ましいでしょう。

店舗や事務所としての使いやすさ

予定している事業が、その物件で問題なく運営できるかどうかが重要な審査ポイントです。
建物の構造や設備が業種に合っているか、必要な改装は可能かといった点が確認されます。
業種によって重視される設備や条件は異なります。
例えば、飲食店なら給排水設備や換気設備、物流業なら床の耐荷重やエレベーターの積載量、小売店なら電気容量やバックヤードの広さなどが重要になります。
また、改装工事が必要な場合は、工事期間中の家賃負担や工事費用の回収計画についても確認されます。

周辺環境との調和

特に商業ビルや住宅地に近い物件では、周辺環境との調和が重視されます。
営業時間や騒音、来客数など、周辺への影響が大きい要素については、具体的な対策が必要です。
例えば、来店客の駐車場確保や路上駐車対策、商品搬入時の騒音対策、臭気や煙の排出対策などが必要になります。
また、その地域にふさわしい業種かどうかも判断材料となります。
地域の需要に合った事業内容であれば、審査でプラスの評価となるでしょう。

事業の将来性

オーナー側としては、長期的に安定した賃貸借関係を築けるテナントを望みます。
そのため、事業の将来性や成長可能性も重要な審査ポイントとなります。
市場動向と事業計画の整合性、競合店との差別化戦略、経営者の業界経験や実績などが評価の対象です。
新規開業の場合は、特に市場調査や商圏分析の具体性、販促計画の実現性が重視されます。
このように、テナント審査は事業の安定性から将来性まで、多角的な視点で評価が行われます。
事前に十分な準備を行い、オーナー側の懸念点に対する対策を示せることが、審査を通過するポイントとなります。

京都のテナントを多数ご紹介

事業用物件を借りる際の入居審査は、いくつかの重要なステップがあります。
まずは事前相談から始まり、必要書類の提出、事業内容の確認を経て審査結果が通知されます。
審査では、事業の安定性や将来性、物件の使用方法、周辺環境との調和など、様々な観点から総合的に判断が行われます。
特に重視されるのが、安定した家賃支払いが可能かという点です。
新規開業の場合は事業計画の実現性や運転資金の確保、既存企業の場合は過去の業績や経営状態が重要な判断材料となります。
また、予定している事業内容と物件の相性や、周辺環境への配慮も必須の要素です。
入念な準備を行い、オーナー側の視点に立った対策を示すことで、スムーズな審査通過が期待できるでしょう。

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