居抜き物件でよくある
トラブルと事例別の
対策方法を解説！
居抜き物件は初期費用の削減や開業までの時間短縮といったメリットから、創業者や店舗移転を考える事業者から人気があります。
しかし一方で「設備の故障で想定外の費用がかかった」「原状回復で揉めてしまった」といったトラブルも少なくありません。
この記事では居抜き物件でよく発生するトラブル事例とその対策方法を詳しく解説します。これから居抜き物件を借りようと考えている方や売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
居抜き物件は前のテナントが使用していた内装や設備をそのまま引き継ぐことができる物件
居抜き物件の定義と基本的な特徴
居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装や設備をそのまま引き継ぐことができる物件のことです。
飲食店やオフィス、美容院など、さまざまな業種で利用されており、設備がそのまま残された状態で引き継がれるケースが一般的です。
新規に開業する際、内装工事や設備投資の手間を省けることが大きな特徴です。
特に飲食店では、厨房設備やカウンター、テーブルなどが既に設置されているため、初期費用を大幅に抑えることができます。
ただし、設備の老朽化や使用状況によっては、追加の修繕費用が発生することもあるため、事前の確認が重要です。
飲食店やオフィス、美容院など、さまざまな業種で利用されており、設備がそのまま残された状態で引き継がれるケースが一般的です。
新規に開業する際、内装工事や設備投資の手間を省けることが大きな特徴です。
特に飲食店では、厨房設備やカウンター、テーブルなどが既に設置されているため、初期費用を大幅に抑えることができます。
ただし、設備の老朽化や使用状況によっては、追加の修繕費用が発生することもあるため、事前の確認が重要です。
居抜き物件のメリットとデメリット
■メリット
開業までの時間を短縮できるのが最大の魅力です。通常、スケルトン物件の場合、内装工事が完了するまでに2〜3ヶ月かかることが多いですが、居抜き物件ではその期間を大幅に短縮できます。
また、設備や内装がそのまま使えるため、初期費用を抑えることができ、浮いた資金を運転資金に回すことも可能です。さらに、前テナントの顧客を引き継げる可能性があり、立地や業態によっては開業当初から集客が期待できるケースもあります。
また、設備や内装がそのまま使えるため、初期費用を抑えることができ、浮いた資金を運転資金に回すことも可能です。さらに、前テナントの顧客を引き継げる可能性があり、立地や業態によっては開業当初から集客が期待できるケースもあります。
■デメリット
居抜き物件では、自分の理想とするデザインや間取りとは異なることが多く、内装や設備の自由度が制限されます。
前テナントが残した設備が老朽化していたり、故障していたりすることもあり、予想外の修繕費用が発生するリスクがあります。
また、前テナントのイメージが強く残っている場合、新規店舗としての印象づけが難しく、業種によってはブランディングの再構築が必要になることもあります。
契約前には、設備の使用状況や修繕履歴をしっかり確認し、予想外のコストが発生しないようにすることが大切です。
前テナントが残した設備が老朽化していたり、故障していたりすることもあり、予想外の修繕費用が発生するリスクがあります。
また、前テナントのイメージが強く残っている場合、新規店舗としての印象づけが難しく、業種によってはブランディングの再構築が必要になることもあります。
契約前には、設備の使用状況や修繕履歴をしっかり確認し、予想外のコストが発生しないようにすることが大切です。
居抜き物件でよくあるトラブル例
設備の不具合や故障に関するトラブル
居抜き物件で最も多いトラブルの一つは、引き継いだ設備の不具合や故障です。
外見上は問題なく見えていた空調設備が実は寿命間近だったり、水道管に深刻な劣化が進んでいたりするケースがよくあります。
例えば、ある飲食店オーナーは、開業直後に厨房の業務用冷蔵庫が故障し、急遽多額の修理費用を支払うことになった事例があります。
契約前に設備の動作確認を行っていたとしても、実際に営業を始めると想定外の負荷がかかり、問題が発覚することは少なくありません。
特に電気系統や給排水設備は目視だけでは状態を正確に把握することができず、契約時の確認が不十分だと、後々予想外の修繕費が発生する可能性があります。
外見上は問題なく見えていた空調設備が実は寿命間近だったり、水道管に深刻な劣化が進んでいたりするケースがよくあります。
例えば、ある飲食店オーナーは、開業直後に厨房の業務用冷蔵庫が故障し、急遽多額の修理費用を支払うことになった事例があります。
契約前に設備の動作確認を行っていたとしても、実際に営業を始めると想定外の負荷がかかり、問題が発覚することは少なくありません。
特に電気系統や給排水設備は目視だけでは状態を正確に把握することができず、契約時の確認が不十分だと、後々予想外の修繕費が発生する可能性があります。
原状回復義務に関するトラブル
契約書の内容や解釈をめぐるトラブルも頻発しています。
特に退去時の原状回復義務の範囲については、貸主と借主の認識に相違が生じることが多いです。
「居抜きで借りたのだから、居抜きで返せばよい」と考えていたテナントに対し、貸主が「契約前の状態に戻すべき」と主張するケースもあります。
例えば、ある美容室経営者は、前テナントから引き継いだ状態で退去しようとしたところ、貸主から壁や床の色を元に戻すよう求められ、予想外の費用負担を強いられました。
契約書に明確な取り決めがなかったことが原因であり、このようなトラブルを避けるためには、原状回復義務の範囲を契約時に明確にしておくことが重要です。
特に退去時の原状回復義務の範囲については、貸主と借主の認識に相違が生じることが多いです。
「居抜きで借りたのだから、居抜きで返せばよい」と考えていたテナントに対し、貸主が「契約前の状態に戻すべき」と主張するケースもあります。
例えば、ある美容室経営者は、前テナントから引き継いだ状態で退去しようとしたところ、貸主から壁や床の色を元に戻すよう求められ、予想外の費用負担を強いられました。
契約書に明確な取り決めがなかったことが原因であり、このようなトラブルを避けるためには、原状回復義務の範囲を契約時に明確にしておくことが重要です。
前テナントの債務や評判の引き継ぎ
前テナントが残した未払い債務や地域での悪評が、新しいオーナーに影響を与えることもあります。
特に同業種で営業を続ける場合、このリスクは高まります。
例えば、ある居酒屋オーナーは、前テナントが食材納入業者に支払いを滞納していたことを知らず、同じ業者と取引を始めようとしました。
しかし、業者側が過去の未払い問題を懸念し、信用を得るまでに苦労したという事例があります。
また、前テナントのサービスに不満を持っていた顧客が、新しい店舗にも同じ偏見を持って接することがあり、悪評を払拭するのに時間がかかる場合もあります。
特に同業種で営業を続ける場合、このリスクは高まります。
例えば、ある居酒屋オーナーは、前テナントが食材納入業者に支払いを滞納していたことを知らず、同じ業者と取引を始めようとしました。
しかし、業者側が過去の未払い問題を懸念し、信用を得るまでに苦労したという事例があります。
また、前テナントのサービスに不満を持っていた顧客が、新しい店舗にも同じ偏見を持って接することがあり、悪評を払拭するのに時間がかかる場合もあります。
近隣住民とのトラブル
前テナントの時代から近隣住民との間に軋轢があった場合、その影響を受ける可能性も考えておいた方が良いポイントです。
特に騒音や臭気などの問題で苦情が出ていた物件では、新しいオーナーが細心の注意を払っていても、先入観から厳しい目で見られることがあります。
例えば、24時間営業のコンビニを居抜きで引き継いだオーナーは、前テナント時代の深夜の騒音トラブルが原因で、開業当初から周辺住民との関係構築に苦労したという例があります。
こうした問題が事前に把握できていれば、開業前に住民とのコミュニケーションを取るなどの対策を講じることも可能です。
特に騒音や臭気などの問題で苦情が出ていた物件では、新しいオーナーが細心の注意を払っていても、先入観から厳しい目で見られることがあります。
例えば、24時間営業のコンビニを居抜きで引き継いだオーナーは、前テナント時代の深夜の騒音トラブルが原因で、開業当初から周辺住民との関係構築に苦労したという例があります。
こうした問題が事前に把握できていれば、開業前に住民とのコミュニケーションを取るなどの対策を講じることも可能です。
居抜き物件の売却時の注意点
適正な価格設定が重要
居抜き物件を売却する際は、まず適正な価格設定が重要です。
設備や内装の状態を客観的に評価し、売却価格に適切に反映させる必要があります。
高すぎる価格設定は買い手がつかず、物件が長期間放置される原因となるため、市場相場を意識した価格設定を心がけることが大切です。
設備投資した分を回収したいという気持ちも理解できますが、買い手のニーズと市場価格のバランスを考慮する必要があります。
不動産業者や同業者の意見を参考にすることも有効です。特に、専門的な設備が多い飲食店や美容室などの業種では、業界に詳しい専門家のアドバイスを受けることで、適正な価格を見極めやすくなります。
設備や内装の状態を客観的に評価し、売却価格に適切に反映させる必要があります。
高すぎる価格設定は買い手がつかず、物件が長期間放置される原因となるため、市場相場を意識した価格設定を心がけることが大切です。
設備投資した分を回収したいという気持ちも理解できますが、買い手のニーズと市場価格のバランスを考慮する必要があります。
不動産業者や同業者の意見を参考にすることも有効です。特に、専門的な設備が多い飲食店や美容室などの業種では、業界に詳しい専門家のアドバイスを受けることで、適正な価格を見極めやすくなります。
設備状態の正確な情報開示
売却時には、設備の状態を正確に伝えることも重要なポイントです。
故障や不具合がある設備については隠さず伝えることで、後のトラブルを未然に防ぐことができます。
設備の不具合を説明せずに売却した場合、買い手とのトラブルが発生し、売却後の評判にも悪影響を及ぼす可能性があります。
例えば、ある飲食店オーナーは、厨房機器の細かな不具合まで正直に伝えた上で、適切に価格に反映させることで、買い手との信頼関係を築き、円滑な引き渡しができたという事例があります。
このように、誠実な情報開示を行うことで、スムーズな売却につながります。
故障や不具合がある設備については隠さず伝えることで、後のトラブルを未然に防ぐことができます。
設備の不具合を説明せずに売却した場合、買い手とのトラブルが発生し、売却後の評判にも悪影響を及ぼす可能性があります。
例えば、ある飲食店オーナーは、厨房機器の細かな不具合まで正直に伝えた上で、適切に価格に反映させることで、買い手との信頼関係を築き、円滑な引き渡しができたという事例があります。
このように、誠実な情報開示を行うことで、スムーズな売却につながります。
引き継ぎ書類の準備
設備の保証書や取扱説明書など、引き継ぎに必要な書類を事前に揃えておくことも大切です。
特に、設備のメンテナンス履歴や修理記録があれば、併せて用意することで買い手の安心材料となります。 また、水道光熱費の推移データや来客数の記録など、営業に関わる情報も可能な範囲で開示することで、買い手の不安を軽減することができます。
透明性の高い取引は、双方にとってメリットがあり、売却後のトラブル回避にもつながります。
特に、設備のメンテナンス履歴や修理記録があれば、併せて用意することで買い手の安心材料となります。 また、水道光熱費の推移データや来客数の記録など、営業に関わる情報も可能な範囲で開示することで、買い手の不安を軽減することができます。
透明性の高い取引は、双方にとってメリットがあり、売却後のトラブル回避にもつながります。
法的手続きと税金対策
居抜き物件の売却には、通常の不動産取引とは異なる法的手続きや税務上の注意点があります。
特に、設備や備品の譲渡に関する契約書の作成は、専門家に相談するのが安心です。
また、設備の譲渡価格と不動産価格を分けて契約することで、税務上有利になるケースもあります。
確定申告の際の減価償却や譲渡所得の扱いについても、事前に税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
こうした準備をしておくことで、売却時の税負担を適正に管理し、不要なトラブルを防ぐことができます。
特に、設備や備品の譲渡に関する契約書の作成は、専門家に相談するのが安心です。
また、設備の譲渡価格と不動産価格を分けて契約することで、税務上有利になるケースもあります。
確定申告の際の減価償却や譲渡所得の扱いについても、事前に税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
こうした準備をしておくことで、売却時の税負担を適正に管理し、不要なトラブルを防ぐことができます。
京都のテナントを多数ご紹介
居抜き物件の契約・売却時の重要ポイント整理
■設備の不具合・故障トラブル
専門家による入念な事前調査を実施し、設備の状態を正確に把握しましょう。
設備保証書の確認を行い、必要に応じて動産保険や設備修理の保証に加入しておくことで、予期せぬ修繕費用のリスクを軽減できます。
設備保証書の確認を行い、必要に応じて動産保険や設備修理の保証に加入しておくことで、予期せぬ修繕費用のリスクを軽減できます。
■原状回復義務のトラブル
契約書に退去時の条件を明確に記載してもらいましょう。
「居抜き状態で返却可能」といった具体的な文言を盛り込むことで、貸主との認識のズレを防ぐことができます。原状回復費用の負担範囲についても事前に確認し、トラブル回避に努めましょう。
「居抜き状態で返却可能」といった具体的な文言を盛り込むことで、貸主との認識のズレを防ぐことができます。原状回復費用の負担範囲についても事前に確認し、トラブル回避に努めましょう。
■前テナントの債務・評判の引き継ぎ
前オーナーの取引先との関係や地域での評判を事前に確認し、必要に応じて関係者への挨拶回りを行うことが有効です。
特に未払い債務がある場合、信用問題が新しいオーナーに影響を与える可能性があるため、細心の注意を払いましょう。
特に未払い債務がある場合、信用問題が新しいオーナーに影響を与える可能性があるため、細心の注意を払いましょう。
■近隣住民とのトラブル
開業前に周辺環境の調査を行い、近隣住民との関係を築くことが重要です。
前テナント時代の苦情内容を把握し、騒音・臭気・営業時間の調整など、対策を講じることでスムーズな営業が可能になります。開業前の挨拶や説明も、良好な関係構築に役立ちます。
前テナント時代の苦情内容を把握し、騒音・臭気・営業時間の調整など、対策を講じることでスムーズな営業が可能になります。開業前の挨拶や説明も、良好な関係構築に役立ちます。
■売却時のトラブル
適正な価格設定と設備状態の正確な情報開示が、スムーズな売却のカギとなります。
設備の不具合やメンテナンス履歴を正直に伝えることで、売却後のトラブルを未然に防ぐことができます。
引き継ぎ書類を揃え、税務対策についても専門家に相談しながら進めることで、最適な売却が可能になります。
居抜き物件の取引では、事前調査と明確な契約内容の確認が最も重要です。
適切な対策を講じることで、初期費用の削減や開業期間の短縮といったメリットを最大限に活かすことができます。
疑問点がある場合は必ず解消し、専門家の意見を取り入れながら慎重に進めることが、成功への近道となるでしょう。
設備の不具合やメンテナンス履歴を正直に伝えることで、売却後のトラブルを未然に防ぐことができます。
引き継ぎ書類を揃え、税務対策についても専門家に相談しながら進めることで、最適な売却が可能になります。
居抜き物件の取引では、事前調査と明確な契約内容の確認が最も重要です。
適切な対策を講じることで、初期費用の削減や開業期間の短縮といったメリットを最大限に活かすことができます。
疑問点がある場合は必ず解消し、専門家の意見を取り入れながら慎重に進めることが、成功への近道となるでしょう。
京都のテナントを豊富に取り扱っている【テナントプラザ】では、テナントの仲介だけではなく開業サポートからトータルサポートを承ります。
飲食店や美容系サロン、物販店、アミューズメント施設、オフィスなど様々なタイプのテナントがあり、ご要望に沿った提案を心がけております。
ホームページでは取り扱い物件を豊富に掲載しておりますので、気になる物件が見つかった際はお気軽にお問合わせ下さい。
掲載物件に限らず、条件やご希望を伺った上でより良い物件の提案ができれば幸いです。
飲食店や美容系サロン、物販店、アミューズメント施設、オフィスなど様々なタイプのテナントがあり、ご要望に沿った提案を心がけております。
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