飲食店物件の探し方を徹底解説！立地選びで重要なポイントとは？

飲食店の成功は、適切な物件選びから始まります。しかし、理想的な物件を見つけることは簡単ではありません。
本記事では、飲食店開業のプロフェッショナルが実践する効果的な物件の探し方をご紹介します。
立地選びの重要ポイントから、オンラインと対面での探索方法、内見時のチェックリスト、物件の種類と特徴、さらには予算の立て方まで、詳しく解説します。
また、周辺環境調査の重要性やその方法についてもお伝えします。

飲食店の物件探しのコツ：最も重要な立地選びについて

飲食店の成功を左右する最大の要因は、その立地選びにあります。
実際、多くの専門家は「飲食店の成否の70％は立地で決まる」と言います。そのため、物件探しの際には立地に最も注意を払う必要があります。
以下に、飲食店の立地選びで考慮すべき重要なポイントをご紹介します。

1. ターゲット顧客との適合性

まず、あなたの店のコンセプトやターゲット顧客層に合った立地であるかを確認しましょう。

例
・ ビジネスパーソンをターゲットにする場合：オフィス街や駅前
・ 若者向けの店舗の場合：学生街や繁華街
・ 家族連れを主要顧客とする場合：住宅街やショッピングモール内

2. 人通りと視認性

人通りの多さは潜在的な顧客数に直結します。また、通りからの視認性も重要です。

・ 主要な通りに面しているか
・ 看板や店舗外観が通行人の目に入りやすいか
・ 夜間の照明や周辺の雰囲気は適切か

3. アクセスの良さ

お客様が簡単に来店できる場所を選びましょう。

●最寄り駅からの距離

一般的に、駅から徒歩5分以内が理想的です。ただし、特別な料理や雰囲気を提供する店舗の場合、多少遠くても問題ないこともあります。

●駐車場の有無（車での来店が想定される場合）

郊外や住宅街の場合、十分な駐車スペースがあるかどうかは重要なポイントです。近隣に時間貸し駐車場があるかも確認しましょう。

●周辺の道路状況や交通の便

渋滞の多い地域や、公共交通機関の本数が少ない場所は避けた方が良いでしょう。また、タクシーの利用のしやすさも考慮に入れてください。

●バリアフリー対応

高齢者や車椅子利用者も利用しやすい環境かどうかも重要な要素です。

4. 競合店の状況

周辺の競合店の状況を調査することも重要です。

●似たようなコンセプトの店舗がどれくらいあるか

半径500m以内の類似店舗数をチェックしましょう。

●それらの店舗の繁盛具合はどうか

競合店の客入りや営業時間、メニュー、価格帯などを観察します。可能であれば実際に利用して、サービスの質も確認してみましょう。

●差別化できるポイントはあるか

メニュー、価格、雰囲気、サービスなど、競合店と比べて優位に立てる点を見つけられるかを検討します。

●飲食店の密集度

ある程度の競合店があることで集客効果が期待できる一方、過度の競争は避けたいところです。適度なバランスを見極めることが大切です。

5. 周辺環境と将来性

現在の状況だけでなく、将来的な変化も考慮しましょう。

●再開発計画などの有無

地域の再開発計画や新しい商業施設の建設予定などを、地方自治体のウェブサイトや不動産業者から情報収集します。

●周辺人口の増減傾向

過去5年程度の人口推移と今後の予測を確認しましょう。特に、ターゲット層の人口動態に注目します。

●新しい商業施設や企業の進出予定

大型ショッピングモールや企業のオフィス移転など、集客に影響を与える可能性のある計画をチェックします。

●地域のイメージ変化

例えば、若者向けの街から落ち着いた大人の街へと変わりつつある地域など、街の性格の変化にも注意を払いましょう。

●交通インフラの整備計画

新しい駅の建設や道路の拡張など、アクセスに影響を与える計画がないか確認します。

これらの要素を総合的に判断し、5年後、10年後を見据えた立地選びをすることが、長期的な店舗の成功につながります。

効果的な飲食店物件の探し方

ここでは、効果的な飲食店物件の探し方をご紹介します。様々な方法を組み合わせることで、理想の物件に出会える可能性が高まります。

1. オンラインでの物件探し

インターネットは飲食店物件を探す上で非常に有用なツールです。

●不動産ポータルサイトの活用

大手不動産ポータルサイトでは、エリアや条件で絞り込んで検索できます。複数のサイトを併用することで、より多くの物件情報にアクセスできます。

●飲食店専門の物件サイトをチェック

飲食店向けに特化した物件情報サイトもあります。これらのサイトでは、厨房設備や排煙設備などの飲食店特有の条件で検索できることが多いです。

●不動産会社のウェブサイト

地域に根ざした不動産会社のウェブサイトをチェックすることで、ポータルサイトには掲載されていない物件情報を見つけられることがあります。

2. 不動産会社への直接アプローチ

オンラインだけでなく、直接不動産会社にアプローチすることも重要です。

●テナント専門の不動産会社を訪問

飲食店向けの物件を多く扱う不動産会社を訪問し、希望条件を詳しく伝えましょう。未公開物件の情報を得られる可能性もあります。

●複数の不動産会社を利用する

一社だけでなく、複数の不動産会社を利用することで、より多くの物件情報にアクセスできます。

3. 現地での物件探し

実際に足を運んで探すことも、効果的な方法の一つです。

●希望エリアを歩いて回る

出店を希望するエリアを実際に歩いて回り、「貸店舗」の看板や空き店舗をチェックします。オーナーや管理会社の連絡先が記載されていることもあります。

●地元の不動産会社を訪問

希望エリアにある地元の不動産会社を訪問しましょう。地域の詳しい情報や、まだ公開されていない物件情報を得られる可能性があります。

4. ネットワークの活用

人的ネットワークを活用することで、貴重な情報を得られることがあります。

●知人や同業者への相談

飲食業界の知人や同業者に相談することで、物件情報や地域の特性について有益なアドバイスを得られることがあります。

●不動産業者とのリレーション構築

信頼できる不動産業者と良好な関係を築くことで、優良物件の情報をいち早く得られる可能性が高まります。

5. 物件探しのコツ

効果的に物件を探すためのコツをいくつかご紹介します。

●条件の優先順位を決める

立地、広さ、家賃など、物件選びの条件に優先順位をつけましょう。すべての条件を満たす物件を見つけるのは難しいため、何を譲れないかを明確にしておくことが重要です。

●柔軟な視点を持つ

理想の条件にこだわりすぎず、少し視点を変えることで可能性が広がることがあります。例えば、駅から少し離れていても、魅力的な物件であれば検討の価値があるかもしれません。

●タイミングを逃さない

良い物件は競争が激しいため、興味のある物件を見つけたら迅速に行動することが大切です。内見の予約をすぐに入れるなど、積極的な姿勢が重要です。

効果的な飲食店物件の探し方を実践することで、理想の出店場所を見つける可能性が高まります。粘り強く、そして戦略的に物件探しを進めていきましょう。

飲食店物件内見時のチェックポイント

物件を実際に見学する内見は、飲食店開業の成否を左右する重要なステップです。以下に、内見時に確認すべき主要なチェックポイントをご紹介します。

1. 立地と外観

●視認性

通りからの見え方や看板の設置可能性を確認します。角地なら二方向からの視認性をチェックしましょう。

●周辺環境

近隣の店舗や施設、通行量、駐車場の有無などを観察します。

●建物の外観

建物全体の状態や清潔感、エントランスの雰囲気をチェックします。

2. 内装と設備

●床・壁・天井の状態

傷や汚れ、水漏れの跡などがないか確認します。補修が必要な場合、その費用も考慮しましょう。

●空調設備

エアコンの位置や数、効き具合をチェックします。夏場や冬場の快適性に直結します。

●照明設備

照明の種類や位置、明るさを確認します。雰囲気作りに重要です。

●給排水設備

水道の水圧や排水の状態をチェックします。特に厨房やトイレの給排水は重要です。

3. 厨房関連

●厨房スペース

十分な作業スペースがあるか、効率的なレイアウトが可能かを確認します。

●ガス設備

ガスの種類（都市ガス/プロパン）や配管の状態を確認します。必要に応じて変更や増設の可能性も確認しましょう。

●排煙設備

換気扇や排煙ダクトの有無、性能をチェックします。近隣への配慮も必要です。

●グリーストラップ

設置の有無や容量、清掃のしやすさを確認します。

4. 客席エリア

●広さと形状

希望の席数が確保できるか、効率的な動線が作れるかを検討します。

●天井高

圧迫感のない空間が作れるか確認します。低すぎると雰囲気作りに影響します。

●窓の位置と大きさ

自然光の入り方や景色、プライバシーの観点からチェックします。

5. 衛生面

●害虫や害獣の痕跡

ゴキブリやネズミなどの痕跡がないか注意深く確認します。

●カビや湿気

壁や天井のカビ、湿気のこもりやすい場所をチェックします。

●トイレの状態

清潔さ、数、位置を確認します。お客様の快適性に直結します。

6. 法的制限と契約条件

●営業時間の制限

建物や地域の規則による営業時間の制限がないか確認します。

●音や臭いの規制

近隣への配慮から、音や臭いに関する制限がないか確認します。

●改装の自由度

内装工事やサインの取り付けなど、どこまでの改装が許可されるか確認します。

7. その他の重要ポイント

●電気容量

必要な電気機器を使用できる容量があるか確認します。増設の可能性も確認しましょう。

●防火設備

消火器や火災報知器などの設置状況を確認します。

●バリアフリー対応

段差や通路幅、多目的トイレの有無などをチェックします。

●搬入経路

食材や機材の搬入がスムーズに行えるか確認します。

内見時にはこれらのポイントを細かくチェックし、メモや写真を取ることをおすすめします。また、不明な点はその場で不動産業者や家主に質問することが重要です。
慎重に確認することで、将来のトラブルを防ぎ、理想の飲食店づくりにつながります。

飲食店向け物件の種類と特徴

飲食店を開業する際、物件の種類によって準備や費用が大きく変わってきます。ここでは、主な飲食店向け物件の種類とその特徴を解説します。

1. スケルトン物件

内装や設備がない状態の物件で、自由にデザインできます。

【メリット】

・ 自由度が高く、オリジナリティのある店舗設計が可能
・ 新しい設備を導入できるため、長期的な運営を見据えた投資ができる

【デメリット】

・ 内装工事や設備導入に多額の費用がかかる
・ 工事期間が長くなり、開業までに時間がかかる

2. 居抜き物件

前テナントが使用していた内装や設備をそのまま引き継ぐことができる物件です。

【メリット】

・ 初期費用を抑えられる可能性が高い
・ 工事期間が短く、比較的早く開業できる
・ 既存の設備や内装を活用できる

【デメリット】

・ 前テナントのイメージが残りやすい
・ 設備や内装が古い場合、更新費用がかかる可能性がある
・ 自由なレイアウト変更が難しいことがある

3. 新築テナント

新しく建設されたビルやショッピングモールなどのテナント区画です。

【メリット】

・ 設備が新しく、メンテナンス面で安心
・ 建物全体の集客力を活用できる可能性がある
・ 比較的自由な内装設計が可能

【デメリット】

・ 賃料が高めになる傾向がある
・ 契約条件が厳しいことがある（売上歩合制など）
・ 他のテナントとの兼ね合いで、営業時間などに制限がかかる可能性がある

4. 路面店

建物の1階で、道路に面した場所にある店舗です。

【メリット】

・ 視認性が高く、通行人の目に留まりやすい
・ 独立した雰囲気を出しやすい
・ 営業時間の自由度が比較的高い

【デメリット】

・ 賃料が高めになる傾向がある
・ 立地によっては人通りが少ない時間帯がある
・ 防犯面での対策が必要

5. ビルイン店舗

オフィスビルや商業ビルの中にある店舗です。

【メリット】

・ オフィスワーカーなど、固定客が見込みやすい
・ 比較的賃料が安い場合がある
・ 建物のセキュリティを利用できる

【デメリット】

・ 視認性が低く、新規客の獲得が難しいことがある
・ ビルの営業時間に制限される場合がある
・ エレベーターの混雑など、アクセス面での課題がある場合がある

6. フードコート

ショッピングモールなどの共有スペースに面した小規模な店舗です。

【メリット】

・ 初期投資を抑えられる
・ 施設全体の集客力を活用できる
・ 座席の管理や清掃の手間が省ける

【デメリット】

・ 個性を出しにくい
・ 施設の営業時間に縛られる
・ 売上歩合制など、独特の契約形態がある場合がある

物件の種類によって、メリットとデメリットが異なります。自身の資金力、目指す店舗イメージ、ターゲット客層などを考慮し、最適な物件を選択することが重要です。
また、それぞれの物件タイプに対応した事業計画を立てることで、より成功の可能性を高めることができるでしょう。

飲食店物件にかかる費用と予算の立て方

飲食店を開業する際、物件に関連する費用は大きな割合を占めます。適切な予算計画を立てることは、事業の成功に不可欠です。
ここでは、主な費用項目と効果的な予算の立て方について解説します。

1. 物件取得に関する初期費用

●賃貸契約時の費用

賃貸物件を借りる際には、敷金、保証金、仲介手数料などが必要となります。通常、賃料の6〜12ヶ月分程度を見込んでおく必要があります。
例えば、月額賃料が30万円の物件であれば、180万円〜360万円程度の初期費用を準備しましょう。

●購入の場合の費用

物件を購入する場合は、物件価格に加えて、不動産取得税、登記費用、仲介手数料などが発生します。物件価格の10%程度を追加費用として見積もっておくと良いでしょう。

2. 内装・設備費用

内装や設備にかかる費用は、物件の状態や希望する仕様によって大きく変わります。

●スケルトン物件の場合

一から内装を行う必要があるため、坪単価で40万円〜100万円程度かかることが一般的です。100坪の物件であれば、4,000万円〜1億円の予算が必要となります。

●居抜き物件の場合

既存の設備や内装を活用できるため、スケルトン物件と比べて費用を抑えられます。ただし、一部改装や設備の更新が必要な場合もあるため、全体の20〜50%程度の予算を見込んでおくと安心です。

3. 厨房設備費用

厨房設備は飲食店にとって重要な投資です。業態や規模によって必要な設備が異なりますが、一般的に1,000万円〜3,000万円程度の予算が必要です。中古設備の活用や、リースの利用なども検討しましょう。

4. 家具・備品費用

テーブル、椅子、食器、調理器具など、店舗運営に必要な備品にも相応の予算が必要です。客席数や店舗コンセプトにもよりますが、500万円〜1,500万円程度を見込んでおくと良いでしょう。

5. 予備費

予期せぬ支出に備えて、全体予算の10〜20%程度を予備費として確保しておくことをおすすめします。工事の遅延や追加の改修など、想定外の事態に対応できる余裕を持つことが重要です。

6. 効果的な予算の立て方

適切な予算計画を立てるためには、以下のステップを踏むことをおすすめします。

●資金調達可能額の把握

自己資金、融資、投資など、調達可能な総額を明確にします。

●優先順位の決定

必須の支出と、可能であれば抑えたい支出を明確に区別します。

●複数のシナリオ作成

最小限の予算、理想的な予算、その中間の予算など、複数のパターンを作成し、柔軟に対応できるようにします。

●専門家への相談

不動産業者や設計士、経験豊富な飲食店経営者などに相談し、現実的な予算案を作成します。

●資金繰りの計画

開業後の運転資金も考慮に入れ、少なくとも半年分の運転資金を確保できるよう計画を立てます。

適切な予算計画は、飲食店開業の成功に不可欠です。十分な調査と慎重な検討を行い、無理のない計画を立てることが重要です。また、定期的に予算を見直し、必要に応じて調整を行いましょう。

飲食店物件を探す上で押さえるべき周辺環境調査

飲食店の成功には、適切な立地選びが不可欠です。周辺環境の詳細な調査は、その重要な一歩となります。ここでは、効果的な周辺環境調査の方法と押さえるべきポイントを解説します。

1. 人口動態調査

地域の人口構成や推移を理解することは、潜在的な顧客層を把握する上で重要です。

【調査項目】

・ 人口密度と推移
・ 年齢別人口構成
・ 昼間人口と夜間人口の差異

地域の特性を知ることで、ターゲットとする客層に合わせたメニューや店舗設計ができます。例えば、若年層が多い地域ではSNS映えを意識した内装が効果的かもしれません。

2. 競合店調査

周辺の飲食店の状況を把握することで、自店の差別化ポイントを見出すことができます。

【調査項目】

・ 競合店の数と種類
・ 各店舗の客層や価格帯
・ 繁忙時間帯と客の入り

実際に競合店を利用してみることで、提供されるサービスや雰囲気を直接体験し、自店との差別化を図る参考にできます。

3. 通行量調査

店舗前の人通りは、集客に直結する重要な要素です。

【調査項目】

・ 平日と休日の通行量の差
・ 時間帯別の通行量の変化
・ 通行者の属性（年齢層、性別など）

例えば、オフィス街であれば平日のランチタイムや夕方の通行量が多くなる傾向があります。この情報を元に、営業時間や提供メニューを検討できます。

4. 周辺施設調査

周辺の施設は、潜在的な顧客の源となる可能性があります。

【調査項目】

・ オフィスビルや商業施設の数と規模
・ 学校や病院などの公共施設
・ 観光スポットや娯楽施設

例えば、大型オフィスビルの近くであれば、ランチ需要やアフター5の需要が見込めるかもしれません。

5. 交通アクセス調査

お客様の来店手段を想定することは重要です。

【調査項目】

・ 最寄り駅からの距離と所要時間
・ バス停の位置と運行頻度
・ 駐車場・駐輪場の有無と収容台数

駅から徒歩5分以内であれば好立地と言えますが、車での来店を想定する場合は、十分な駐車スペースの確保も検討しましょう。

6. 地域の特性調査

地域ならではの特徴や文化を理解することで、より適切な店舗コンセプトを構築できます。

【調査項目】

・ 地域の歴史や文化的背景
・ 地域住民の生活スタイル
・ 地域特有のイベントや祭り

例えば、学生街であれば、リーズナブルな価格設定や学生向けのサービスが効果的かもしれません。

7. 将来性調査

地域の将来的な発展性を見極めることも、長期的な事業成功には欠かせません。

【調査項目】

・ 再開発計画や新規商業施設の建設予定
・ 交通インフラの整備計画
・ 企業の進出や撤退の動向

例えば、新しい駅の建設計画があれば、将来的な人口増加や商圏の拡大が期待できるかもしれません。

周辺環境調査は時間と労力を要しますが、その結果は出店の成否を大きく左右します。可能な限り詳細かつ多角的な調査を行い、データに基づいた意思決定を心がけましょう。
また、定期的に再調査を行うことで、変化する環境に適応していくことも重要です。

京都のテナントを多数ご紹介

京都のテナントを豊富に取り扱っている【テナントプラザ】では、テナントの仲介だけではなく開業サポートからトータルサポートを承ります。
飲食店や美容系サロン、物販店、アミューズメント施設、オフィスなど様々なタイプのテナントがあり、ご要望に沿った提案を心がけております。
ホームページでは取り扱い物件を豊富に掲載しておりますので、気になる物件が見つかった際はお気軽にお問合わせ下さい。
掲載物件に限らず、条件やご希望を伺った上でより良い物件の提案ができれば幸いです。

テナントリーシングとは？
業務内容、プロパティマネジメントや賃貸住宅仲介との違いも解説